يهمّ متوسّطي الدخل.. كيف تحصل على مسكن اجتماعي عبر نظام فوبرولوس ؟
يعدّ امتلاك منزل حلماً يراود الكثيرين، فهو ليس مجرد جدران وسقف، بل هو رمز للاستقرار والأمان والكرامة. لكن هذا الحلم قد يتحول إلى كابوس بالنسبة للفئات الضعيفة والمتوسطة التي تواجه شروطا مجحفة وقروضا بنكية ذات فوائد عالية مقابل اقتناء قطعة أرض أو مسكن لائق.
وحسب بعض الإحصائيات الرسميّة (غير المحيّنة) فإنّ ربع التونسيين لا يمتلكون منزلا (أي حوالي 750 ألف أسرة من أصل 3 ملايين) وتتفاقم هذه الظاهرة في المدن الكبرى مثل تونس العاصمة وسوسة والمنستير وصفاقس.
وشهدت أسعار العقارات ارتفاعًا ملحوظًا خلال السنوات الأخيرة، تجاوز الـ30% الأمر الذي أثّر على مبيعات قطاع البعث العقاري أضف إلى ذلك ضعف المقدرة الشرائية للمواطن وارتفاع كلفة القروض السكنية التي تتراوح نسبة فائدتها بين 10.5 و12%، كلها عوامل خلقت أزمة سكن في تونس.
ووفق أرقام نشرها البنك المركزي فانّ قروض الأسر بهدف شراء مسكن أو بنائه نمت بشكل ضعيف إذ لم تتجاوز 3.2% بين 2022 و2024، وهو ما يعكس عجز التونسي عن اقتناء مسكن ليجد نفسه بين مطرقة أسعار العقارات التي ترتفع بشكل مطّرد وسندان القروض البنكية التي تضع شروطا ونسب فائدة مرتفعة مما يستثني شريحة واسعة من الراغبين في التملك.
أسباب غلاء أسعار العقارات في تونس؟
تشهد أسعار العقارات في تونس ارتفاعًا مطردًا في السنوات الأخيرة، ويعود هذا الارتفاع إلى عدة عوامل من بينها:
1. ارتفاع تكاليف البناء:
زيادة أسعار المواد الأولية بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء الأساسية مثل الإسمنت والحديد
زيادة تكاليف اليد العاملة بسبب ارتفاع أجور العمال في قطاع البناء
ارتفاع تكاليف الطاقة والنقل بسبب زيادة أسعار الطاقة والنقل
2. زيادة الطلب وقلة العرض:
النمو الديموغرافي: يشهد عدد السكان في تونس نموًا متواصلا، مما يزيد الطلب على المساكن.
الهجرة الداخلية: يتجه العديد من السكان من المناطق الريفية إلى المدن، مما يزيد الضغط على سوق العقارات في المناطق الحضرية وخاصة في ولايات تونس الكبرى.
3. المضاربة العقارية:
المضاربة: يلجأ بعض المستثمرين إلى شراء الأراضي والعقارات بهدف المضاربة، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بشكل غير مبرر.
الاحتكار: يحتكر بعض المستثمرين كميات كبيرة من الأراضي والعقارات، مما يقلل من المعروض ويزيد الأسعار.
4. التمويل السكني:
صعوبة الحصول على قروض: تفرض البنوك التونسية شروطًا صارمة للحصول على قروض عقارية، مما يقلل من القدرة الشرائية للعديد من المواطنين.
ارتفاع أسعار الفائدة: تزيد أسعار الفائدة المرتفعة على القروض العقارية من تكلفة التمويل، مما يؤثر على أسعار العقارات.
هذه الوضعية دفعت الدولة التونسية في إطار دورها الاجتماعي والاهتمام بالفئات ضعيفة ومتوسطة الدخل إلى إطلاق عدة برامج للسكن الاجتماعي، ووضعت سياسات سكنية منذ الاستقلال من خلال بعث مؤسسات عمومية متخصصة في السكن والتهيئة العمرانية، علما وأنّ السوق التونسية تشهد سنويا بناء ما بين 6500 و8 آلاف وحدة سكنية جديدة من قبل الباعثين العقاريين في القطاعين العام والخاص.
وكان رئيس الدولة قيس سعيّد قد دعا مؤخّرا إلى ضرورة أن تستعيد الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية والوكالة العقارية للسكنى، إلى جانب شركة النهوض بالمساكن الاجتماعية، أدوارها لتضطلع بالوظائف التي أُحدثت من أجلها.
وقال في لقائه بوزيرة التجهيز والإسكان أنّ الأحياء السكنية التي أُحدثت والمساكن اللائقة التي بُنيت كانت في متناول حتى ذوي الدخل المحدود وصيغة الكراء الذي يُفضي بعد مدة معينة إلى الملكية حلّ تقتضي السياسة الاجتماعية للدولة اعتماده لحلّ أزمة السكن والحدّ من الارتفاع المُشطّ لأسعار الكراء.
ومن بين الحلول التي اقترحتها الدولة لتمكين المواطنين من مسكن صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء (Foprolos) الذي تم إحداثه في أوت 1977.
وفي هذا المقال، سنستعرض بالتفصيل شروط الانتفاع بقروض (فوبرولوس) والفئات المستهدفة ومجالات التدخل ومدى تأثيره على تحسين ظروف السكن في تونس.
ما هو صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء؟
تم إحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء (Foprolos) ليكون أداة تمويلية تساهم في تسهيل امتلاك الأجراء لمساكن الخاصة، سواء من خلال البناء أو الشراء أو التوسعة بشروط ميسرة من حيث آجال تسديد القروض والفوائض الموظّفة عليه.
هذا الصندوق يهدف لإعانة فئات معينة من الأجراء للحصول على ملكية عقار معد للسكنى بالانفراد أو بالاشتراك وذلك حسب شروط مضبوطة، ويُموَّل عبر مساهمة المشغّلين بنسبة 1% من جملة الأجور، مما يجعله آلية تضامنية تهدف إلى تمكين مختلف الفئات المهنية، خاصة أصحاب الدخل المتوسط والمحدود، من الحصول على سكن ملائم بشروط ميسّرة.
ويستفيد من تمويلات (Foprolos) الأجراء الذين لا يمتلكون مسكنًا وتتراوح أجورهم الشهرية بين مرة واحدة وست مرات الأجر الأدنى المهني المضمون (السميغ) حيث يُصنّفون ضمن أربع فئات.
كما يغطي الصندوق عدة مجالات تدخّل، تشمل بناء المساكن الفردية، اقتناء شقق جاهزة، توسيع المسكن الأول، وحتى شراء أراضٍ معدة للبناء في عدّة ولايات من الجمهورية.
إضافة إلى ذلك فقد تم تمديد السن الأقصى لسداد القروض إلى 75 سنة، مما يتيح للمتقاعدين أيضًا فرصة الاستفادة من هذه التمويلات.
من ينتفع بتمويلات الصندوق؟
وسّعت وزارة التجهيز التونسية نطاق المستفيدين من صندوق دعم المساكن (Foprolos) ليشمل المزيد من الموظفين.
;ينتفع بتمويلات الصندوق كل أجير يشتغل بالقطاعين الخاص والعام بتونس وتابع لنظام الضمان الاجتماعي لمدة عامين على الأقل (CNSS) أو (CNRPS) ويتراوح دخله بين مرة واحدة الى 6 مرات الأجر الأدنى المضمون باعتبار كافة المنح (SMIG).
ويتمتع بالتمويلات التي يقدمها صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الاجراء، فئات الاجراء الذين لا يملكون وقرائنهم مسكنا والذين تتوفر فيهم شروط الانتفاع بمختلف التمويلات.
الفئات المستفيدة:
فوبرولوس1:
الأجراء الذين تتراوح أجورهم الشهرية (الخام) باعتبار كافة المنح بين الحد الأدنى للأجور و2.5 الحد الأدنى للأجر الأدنى المضمون أي بين 564.423د و1411.08د.
تكون التسبقة 10% من ثمن المسكن يتحمل منها الصندوق مبلغا لا يتجاوز15 مرة الأجر الأدنى المهني المضمون (8466.480د) على ألا يتجاوز دخل القرين إن وُجد.
أن لا تفوق المساحة المغطاة للمسكن الجماعي (شقة) 120 متر مربع
أن لا يتعدى ثمن المتر المربع 3.3 مرات الأجر الأدنى المهني المضمون ما يعادل 1862.625د
المبلغ الأقصى للقرض لا يتجاوز 90% من ثمن المسكن مع نسبة فائض 1% على 25 سنة والسن القصوى لسداد القرض 75 سنة ويتمتع الأجير بمدة امهال بـ3 سنوات.
فوبرولوس 2:
الأجراء الذين تتراوح أجورهم الشهرية (الخام) باعتبار كافة المنح بين 2.5 و3.5 مرة الأجر الأدنى المهني المضمون أي بين 1411.08د و1975.512د .
تكون التسبقة 10% من ثمن المسكن
أن لا تفوق المساحة المغطاة للمسكن الجماعي (شقة) 120 متر مربع
أن لا يتعدى ثمن المتر المربع 3.3 مرات الأجر الأدنى المهني المضمون ما يعادل 1862.625د
المبلغ الأقصى للقرض لا يتجاوز 90% من ثمن المسكن مع نسبة فائض 1% على 25 سنة والسن القصوى لسداد القرض 75 سنة ويتمتع الأجير بمدة امهال بـ3 سنوات.
فوبرولوس 3:
الأجراء الذين تتراوح أجورهم الشهرية (الخام) باعتبار كافة المنح بين 3.5 و4.5 مرة الأجر الأدنى المهني المضمون أي بين 1975.512د و2539.941د.
تكون التسبقة 10% من ثمن المسكن
أن لا تفوق المساحة المغطاة للمسكن الجماعي (شقة) 120 متر مربع
أن لا يتعدى ثمن المتر المربع 3.3 مرات الأجر الأدنى المهني المضمون ما يعادل 1862.625د
المبلغ الأقصى للقرض لا يتجاوز 90% من ثمن المسكن مع نسبة فائض 5% على 25 سنة والسن القصوى لسداد القرض 75 سنة ويتمتع الأجير بمدة امهال بسنتين.
فوبرولوس 4:
الأجراء الذين تتراوح أجورهم الشهرية (الخام) باعتبار كافة المنح بين 3.5 و4.5 مرة الأجر الأدنى المهني المضمون أي بين 2539.941د و3386.592د.
تكون التسبقة 10% من ثمن المسكن
أن لا تفوق المساحة المغطاة للمسكن الجماعي (شقة) 120 متر مربع
أن لا يتعدى ثمن المتر المربع 3.3 مرات الأجر الأدنى المهني المضمون ما يعادل 1862.625د
المبلغ الأقصى للقرض لا يتجاوز 90% من ثمن المسكن مع نسبة فائض 7% على 25 سنة والسن القصوى لسداد القرض 75 سنة ويتمتع الأجير بمدة امهال بسنتين.
مجالات تدخلات فوبرولوس
تكتسي التمويلات التي يمنحها صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء شكل قروض ومنح يتم إسنادها في حدود موارد الصندوق لتمويل:
❶ بناء مسكن فردي أول
❷ توسعة مسكن فردي أول على ملك الأجير
❸ اقتناء قطعة أرض )مقسم) قابلة للترخيص في بناء مسكن أول فوقها
❹ إمكانية الحصول على قرض فوبرولوس ثاني إذا توفرت الشروط بالنسبة للأجير أو قرينه لبناء مسكن فوقها
❺ إمكانية اقتناء مسكن أول لدى باعث عقاري مصادق عليه من طرف وزارة التجهيز والاسكان.
شروط المسكن
• مسكن فردي: يجب ان لا تتجاوز المساحة المغطاة 100 متر مربع
• مسكن جماعي (شقة) يجب ان لا تتجاوز المساحة المغطاة 120 متر مربع باعتبار الأجزئة المشتركة
• ثمن المتر المربع المغطّى يجب ان لا يتجاوز 3.3 مرات (السميغ) أي ما يعادل 1742 دينار.
إجراءات التقديم
• الوثائق المطلوبة: يتعين على الموظفين تقديم تقرير فني من خبير معتمد لدى المحاكم أو خبير معين من قبل المؤسسة المالية التي تدير الصندوق.
• الجمع بين القروض: يمكن للموظفين الجمع بين قرض لشراء أرض وقرض لبناء مسكن عليها.
• قروض إضافية: يمكن للأزواج الحصول على قروض بشكل منفصل إذا كانوا يستوفون الشروط.
• شراء مسكن جديد: يمكن للموظفين الحصول على قروض ومنح لشراء مساكن جديدة من مطورين عقاريين معتمدين.
كيفية اختيار المنطقة
يعرض صندوق النهوض بالمساكن على أعمدة الصحف وعلى صفحته بموقع التواصل الاجتماعي 'فيسبوك' بشكل دوريّ ومسبق، المناطق التي سيتم فيها توزيع مساكن وكلّ أجير يرغب في اقتناء منزل أو شقة عليه التسجيل على الموقع الخاصّ بذلك، للتحصّل على رقم تسجيل يحدّد ترتيبه في قائمة المنتظرين. وحين يحلّ دوره تتم دعوته للانطلاق في القيام بالإجراءات المضبوطة.
نقاط قوّة صندوق النهوض بالمساكن لفائدة الأجراء "الفوبرولوس"
يعدّ صندوق النهوض بالمساكن لفائدة الأجراء "الفوبرولوس" آلية هامّة للأجراء لبناء واقتناء منزل أو توسعته أو اقتناء قطعة أرض وهو الحلّ الأكثر فاعلية لعدّة أسباب أهمها:
-التسهيلات التي يقدمها الصندوق باعتبار نسبة فائض تتراوح بين 1 و7% وهي نسبة منخفضة مقارنة بالقروض العادية التي تسندها البنوك لاقتناء المساكن وتصل أحيانا إلى 13%.
-مدة إمهال بين سنتين و3 سنوات
-المدة القصوى للتسديد 25 سنة مما يجعل القسط الشهري غير مرتفع والأجير قادر على تسديده
-السن القصوى 75 سنة مما يعطي أريحية للسداد لأن القرض لا يقتصر على بلوغ الأجير سنّ الإحالة على التقاعد وهي 62 سنة.
**وفي ما يلي المشاريع السكنيّة والمقاسم الاجتماعية المزمع تمويلها عن طريق "الفوبرولوس" سنة 2025:
*أميرة العلبوشي
